穿越火线破解版

房地產去庫存靠“加杠桿”無異飲鴆止渴

時間:2016-05-30點擊:
  樓市去庫存初見成效。數據顯示,4月末全國商品房待售面積為7.27億平方米,已連續兩個月減少。值得警惕的是,有序消化房地產庫存,靠“加杠桿”無異飲鴆止渴。

  此番樓市回暖主要是一線城市和熱點二線城市拉動,固然有需求相對旺盛等因素所致,但在其背后,不難看到金融杠桿的作用。除了相對寬松的銀行貸款,眾籌、P2P、首付貸等金融配資業務十分活躍。

  大樹再高也不能長到天上,高杠桿必然帶來高風險。加杠桿導致樓市“虛火”上升,放大樓市“虹吸效應”,資金過度向一二線城市集中,既增加了三四線城市去庫存的難度,也使熱點城市房價高位跳漲。更令人擔憂的是,金融杠桿既會催生房地產市場泡沫,放大金融風險,還會導致實體經濟“失血”和“空心化”。正如一位知名企業家所言“高成本最終會摧毀你的競爭力”。

  當前我國正處于戶籍人口城鎮化率30%至70%快速發展區間,無論從新市民的潛在住房需求,還是從城市居民的改善性住房需求來看,房地產行業都具有保持穩定增長的潛力,不能也沒必要用加杠桿的辦法給樓市打強心針。特別是今年一季度,GDP同比增長6.7%,仍運行在合理區間,好于市場預期。在這樣的宏觀經濟背景下,更應該尊重樓市的發展規律,明確功能定位,不能簡單作為保增長的手段。

  房子是給人住的,這個定位不能偏離。只有加大戶籍制度改革力度,建立健全農民工進城的財稅、土地等配套制度,通過人的城鎮化“去庫存”,才有利于樓市健康發展,造福宏觀經濟。

  【延伸閱讀】

  “權威人士”確定了政府樓市去庫存的基調

  《人民日報》繼去年5月25日、今年1月4日兩度刊文后,5月9日再次刊發“權威人士”關于中國經濟的訪談。這一訪談不僅對中國經濟未來的走勢定下了L型的基調,也對房地產去庫存定下了基調。

  在訪談中,權威人士提出,房子是給人住的,這個定位不能偏離,要通過人的城鎮化“去庫存”,而不應通過加杠桿“去庫存”,逐步完善中央管宏觀、地方為主體的差別化調控政策。對于下一步去庫存的政策部署方向,權威人士指出:要加大戶籍制度改革力度,建立健全農民工進城的財稅、土地等配套制度。

  由此可以看出,未來房地產去庫存的核心是“以人為中心的去庫存”,而非是“以房為中心的去庫存”。這兩者是有本質區別的:以人為中心的去庫存,其最終結果是人要住到房子里去的,換言之是要解決房子無人居住的問題。而以房為中心的去庫存其目的則是要將房賣出去,解決大量住房積壓在開發商手里的問題。

  從地方政府目前采取的一些去庫存手段來看,其大多偏向于后者,即以房為中心的去庫存。其指導思想是只要將住房賣出去就行,其余則不做太多考慮。在這種指導思想下,政府普遍采取了放開限購、降低首付比例,以及采取更多積極的經濟鼓勵政策才刺激住房的消費,甚至官媒還站出來喊話要求開發商降房價。

  而這也埋下了隱患:一是房子雖然順利的賣了出去,但是空置率卻居高不下,很多地區的新建小區都出現的“鬼城”的局面。二是放寬住房貸款審核及首付要求(甚至出現了首付貸)的做法,一如當年美國房地產崩盤前“忍者貸款”盛行的局面,在房價不斷上漲的背景下,容易導致房地產過度開發和貸款者還貸困難問題,并最終壓垮房地產和整個經濟。三是經濟刺激的手段更像是信用卡透支,其透支了未來住房消費,只不過是拖延了問題爆發的時間,并沒有根本上解決房地產庫存問題。

  所以,中央在經濟形勢下滑,房地產庫存率居高不下,房價陡升陡降的情況下,給房地產去庫存確定一個整體的基調,并以此指導下一步的政策方向就顯得尤為必要。從整體上來看,目前房地產庫存主要集中在三、四線城市,以及部分二線城市。這些城市發展的最大問題恰恰是“人”的不足。近年來,國內的三四線城市年輕人口一直是凈流出的狀態。大量年富力強,擁有較高勞動能力和收入的人們都涌向了一、二線城市,他們也隨之在流入地定居。而隨著目前戶籍改革的進展,他們回歸家鄉的可能性越來越低,在當地購房的動力嚴重不足。而且國內調控人口流動時最麻煩的一點是,國內大多數三四線城市無法提供可以接納中高收入水平人員的崗位,以及工資待遇。而失去了這些收入水平相對可觀,又算的上是“剛需”群體的年輕人,三四線城市的住房銷售自然失去了購房主力軍。不僅如此,他們的出走還導致了下一代人口數量的增長預期降低,進一步使得未來當地住房供需比失衡。

  因此為三、四線城市輸血就顯得尤為必要,這也是權威人士提出要用人的城鎮化來解決房地產庫存問題的原因。必須要從政策上掃清農民進城的障礙,社會上給予農民進城后生活水平提高的保障,經濟上提供農民進城必要的就業崗位,幫助農民致富,才能完成三、四線城市房地產去庫存的任務。否則硬讓農民上樓的城鎮化,不過是再造貧民窟而已。

  筆者認為,權威人士對政府樓市去庫存定下的基調,一方面說明未來政府不可能繼續出臺經濟刺激政策來解決樓市庫存;另一方面也說明了政府未來將在城鎮化的同時,依然會將解決空置房問題為房地產調控的主要矛盾之一來抓,不會全面放開限購政策。中國未來的房地產將繼續保持半調控半刺激的大方向。

------分隔線----------------------------